§ 1.  Geltungsbereich (Prader)

§ 1.  (1) Dieses Bundesgesetz1)2)3) gilt für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten4)5) aller Art (wie im besonderen von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeitsräumen, Amts- oder Kanzleiräumen) samt den etwa mitgemieteten (§ 1091 ABGB) Haus- oder Grundflächen6)7) (wie im besonderen von Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen) und für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte (im folgenden Mietgegenstände genannt); in diesem Bundesgesetz wird unter Mietvertrag auch der genossenschaftliche Nutzungsvertrag8), unter Mietzins auch das auf Grund eines genossenschaftlichen Nutzungsvertrages zu bezahlende Nutzungsentgelt verstanden.

(2)  In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen nicht9)

1.  Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes10)11) eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten12) vermietet werden,

1 a. Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden,

2.  Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden,

3.  Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr13) nicht übersteigt und der Mietgegenstand

a)  eine Geschäftsräumlichkeit13) oder

b)  eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§ 15 a Abs. 1 Z 1 und 2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich14) vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet,

4.  Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; eine Zweitwohnung im Sinne der Z 3 und 4 liegt vor, wenn daneben ein gewöhnlicher Aufenthalt im Sinne des § 66 JN besteht,

5.  Mietgegenstände15)16) in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen17) Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich18) durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.

(3)  Für Mietgegenstände in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, gelten die Bestimmungen dieses Bundesgesetzes nach Maßgabe des § 20 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes19).

(4)  Die §§ 14, 16 b20), 29 bis 36, 4521), 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes22 – 27), gelten für

1.  Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel28) auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,

2.  Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass – wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter29) – entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde,

2 a.30) Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,

3.  Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum31) stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.

(5)  Die §§ 14 und 29 bis 3632), nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark33), das ist eine wirtschaftliche Einheit von ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften in (auf) denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1973 [nunmehr: Gewerbeordnung 1994] betrieben werden.

Abs 2 Z 1, 3 und 4 idF des Art II Abschn I Z 1 bis 3 des 3. WÄG; Abs 2 Z 1 a und 5 eingefügt durch Z 1 lit a und b der MRN 2001; Abs 3 idF des Art II Z 1 des 2. WÄG; Abs 4 EinlS idF Art 1 Z 1 WRN 2009; Abs 4 Z 2 idF und Z 2 a eingefügt durch Art 2 Z 1 WRN 2006; Abs 5 eingefügt durch Art II Abschn I Z 4 des 3. WÄG

1) Liegt kein Mietverhältnis iSd § 1 Abs 1 MRG vor, so gelten grundsätzlich die Bestimmungen des 25. Hauptstückes des ABGB unter Berücksichtigung des 27. Hauptstückes (§ 1103 ABGB).

2) Für die Anwendbarkeit des MRG spricht eine Vermutung; gilt nicht für neutrale Objekte bzw Grundflächen.

3) Mit dem Ende der Wirksamkeit des WohnungsanforderungsG (BGBl 1953/182), dh ab 1. 1. 1956 (vgl BGBl 1955/101), sind nach § 24 Abs 3 dieses Bundesgesetzes „Personen, denen angeforderte Wohnungen oder sonstige Räume rechtskräftig zugewiesen wurden, als Mieter anzusehen“.

4) Gilt nicht für Teile von Geschäftsräumlichkeiten und Teile von Wohnräumen im Gegensatz zu „Wohnungsteilen“, worunter einzelne zu Wohnzwecken geeignete Zimmer zu verstehen sind.

5) Gilt nicht für die Vermietung in Einkaufszentren.

6) „Hinsichtlich der vertragsrechtlichen Grundlagen und Abgrenzungen sind weiterhin die §§ 1090 – 1092 ABGB bestimmend“: ErläutRV 425 BlgNR 15. GP 36.

7) Vgl § 31 Abs 5 MRG, wonach hinsichtlich mitgemieteter Teile eine Teilkündigung möglich ist.

8) Vgl §§ 13 ff WGG.

9) Diese Ausnahmebestimmungen gelten nicht, wenn auf Grund förderungsrechtlicher Vorschriften die Anwendbarkeit des MG bzw MRG vorgesehen ist, wie teilweise nach dem WWG (vgl dazu ausführlich Anm 24) bzw WFG 1968 (vgl dazu ausführlich Anm 25). Bei derartigen Vollverweisen ist allerdings zu berücksichtigen, dass diese wiederum dann nicht gelten, wenn es sich um Förderungsmaßnahmen handelt, die mietrechtlich neutral sind (etwa Förderung von Heimen) und daher zu keinem Vollverweis führen.

10) Ausgenommen vom gesamten Bereich, vgl aber § 49 Abs 1 MRG.

11) Taxative Aufzählung.

12) Vgl StudentenheimG und § 3 Z 4 StErnG.

13) Im Falle der Geschäftsraummiete ist zu beachten, dass diese Bestimmung grundsätzlich für Saisonbetriebe gedacht ist; um eine Vollausnahme zu erreichen, wird es nicht ausreichen, bloß jährlich zur gleichen Zeit „neue“ Verträge zu schließen, sondern wird man – um nicht von einem Kettenmietvertrag auszugehen – fordern müssen, dass während der „freien“ Monate eine volle Verfügungsbefugnis des Vermieters gegeben ist, er also in dieser Zeit eine Vermietung an einen anderen (Saison-)Betrieb vornehmen kann. Ist eine solche freie Verfügbarkeit nicht vorhanden (etwa weil der Mieter auch während der „freien“ Zeit seine Fahrnisse in den Räumlichkeiten belassen kann und dort belässt), wird wohl von der Unterstellung unter die Bestimmungen des MRG unter Berücksichtigung des § 1 Abs 4 MRG auszugehen sein (vgl aber allenfalls auch § 1 Abs 2 Z 5 MRG idF MRN 2001).

14) Zur Schriftform und zu den Auswirkungen des SigG siehe Anm 2 zu § 29 MRG.

15) Im Unterschied zur früheren Rechtslage sind die Ein- oder Zwei-Objekte-Häuser vom Teilausnahme- in den Vollausnahmebereich transferiert worden. Diese Regelung gilt gem § 49 d für Mietverträge, die nach dem 31. 12. 2001 geschlossen wurden.

Zur alten Rechtslage (§ 1 Abs 4 Z 2 MRG idF vor der MRN 2001, gültig für Mietverträge, die bis zum 31. 12. 2001 geschlossen wurden): Maßgeblich war der Sachverhalt zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG am 1. 1. 1982 bzw des Vertragsabschlusses; spätere Änderungen wirken sich weder zulasten noch zugunsten des Mieters/Vermieters aus.

Unberührt bleiben wie bisher Rückverweise, siehe dazu ausführlich Anm 24 und 25.

16) Im Unterschied zur bisherigen Rechtslage nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG idF vor der MRN 2001 werden nunmehr auch Geschäftsräumlichkeiten vom (jetzt: Voll-)Ausnahmetatbestand umfasst; ansonsten kann die Rsp zur Auslegung des Begriffs „Ein- oder Zwei-Objekte-Haus“ weiterhin angewendet werden.

Zur Rechtslage vor der MRN 2001: Eine Teilausnahme nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG idF vor der MRN 2001 liegt nicht vor, wenn ein Objekt zu Geschäftszwecken vermietet wird; wird ein Objekt sowohl zu Wohn- als auch Geschäftszwecken vermietet, liegt die Teilausnahme nur dann vor, wenn der Wohnzweck bedeutend überwiegt (e contrario aus § 16 Abs 1 Z 1 MRG), also der Geschäftszweck völlig in den Hintergrund tritt.

Durch die Übergangsregelung des § 49 d Abs 1 und 2 MRG ist es denkbar, dass nunmehr in einem „Zwei-Objekte-Haus“ drei verschieden zu beurteilende Mietverhältnisse bestehen (Voll- und Teilausnahme bzw Vollanwendbarkeit).

17) Dieser Vollausnahme ist es bereits schädlich, wenn sich mehr als zwei selbständig vermietbare Einheiten im Gebäude befinden; Ausnahmen hievon lässt die Judikatur aus Billigkeitsgrundsätzen (etwa Bauernhaus) zu; eine bloß vorübergehende Unvermietbarkeit ändert an der Berücksichtigung des Objektes bei der Anzahl der Wohnungen nichts.

18) Durch den nachträglichen (maßgeblich wird dabei die Benützungsbewilligung und nicht die Baubewilligung sein: vgl § 29 Abs 1 Z 3 lit a 2. Fall MRG idF vor der WRN 2000) Dachbodenausbau können tatbestandsneutral auch mehrere selbständige Einheiten geschaffen werden.

19) Die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Bestimmungen für Mietgegenstände in Gebäuden, die von einer GBV im eigenen Namen errichtet worden sind, oder (seit 1. 9. 1999) gem § 20 a WGG (Art I Z 42 iVm Art IX Z 3 WRN 1999) in einer Baulichkeit, die von einer Bauvereinigung zum Zwecke der Sanierung größeren Umfanges im Eigentum erworben wurde, wenn an der Wohnung oder am Geschäftsraum im Zeitpunkt des Erwerbes kein aufrechtes Miet- oder sonstiges Nutzungsverhältnis bestanden hat (Z 1) oder ein an der Wohnung oder dem Geschäftsraum vor dem Erwerb begründetes Miet- oder sonstiges Nutzungsverhältnis nach dem Erwerb aufgelöst worden ist (Z 2) oder der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte der Umwandlung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses in ein solches nach den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes – nach schriftlicher, verständlicher Information über die daraus entstehenden Rechtsfolgen – schriftlich zugestimmt hat (Z 3), ist anhand des § 20 WGG zu prüfen. Nach dessen Abs 1 Z 1 lit b sind die §§ 2, 7 bis 9, 11 bis 14 (ausgenommen § 13 Abs 3, 2. Satz), § 18 c Abs 2, § 21 (ausgenommen dessen Abs 1 Z 7 und Abs 6) und die §§ 23 und 24 (ausgenommen die Verteilungsgrundsätze des Abs 1), die §§ 25 bis 42 a, 46 (dessen Abs 2 jedoch nach Maßgabe von § 13 Abs 4 bis 6 und § 39 Abs 18 Z 2 dieses Bundesgesetzes) und §§ 46 a bis 46 c, 49 a und 52 a MRG selbst dann anzuwenden, wenn § 1 MRG etwas anderes normiert. Hingegen gelten die §§ 3 bis 6, 10, 13 Abs 3, 2. Satz, §§ 15 bis 18 b, 18 c Abs 1, 3 und 4, §§ 19 und 20, 21 Abs 1 Z 7 und Abs 6, § 22 sowie die Verteilungsgrundsätze des § 24 Abs 1 und die §§ 43, 45 und 47 MRG nicht; die §§ 37 bis 40 MRG gelten nur nach Maßgabe des § 22 WGG (§ 20 Abs 1 Z 1 lit a WGG).

20) Trotz der Ausdehnung des § 16 b MRG auf Teilausnahmeobjekte besteht ein wesentlicher Unterschied in Bezug auf die zulässige Höhe; die von der Rsp gezogene Höchstgrenze von 6 Brutto-Monatsmietzinsen greift bei Teilausnahmeobjekten nicht. Unklar bleibt auch, weshalb diese Schutznorm letztlich nicht auch für § 1 Abs 2 Z 5 MRG fruchtbar gemacht wurde.

21) Dem Verweis auf § 45 MRG kommt außerhalb der Bestimmung des § 1 Abs 4 Z 1 MRG keine Relevanz zu, wie aus § 45 Abs 1 und 3 leg cit erfließt (vgl auch Anm 26).

22) Die Aufzählung des Einleitungssatzes des Abs 4 ist nicht taxativ, vielmehr gelten auch die Bestimmungen des § 43 Abs 1, § 46 b, § 49 a Abs 1 und teilweise 2 MRG, § 49 b Abs 1 (teilweise, und zwar hinsichtlich § 29 Abs 1 Z 3 lit b und c sowie Abs 4 bis 6 und § 34 Abs 5 jeweils idF vor der WRN 2000), Abs 7, 8, 9, 10 und Abs 13 MRG sowie § 49 c Abs 1 (teilweise, und zwar bezogen auf die §§ 29, 34, 45, 49 sowie 29 a idF vor der WRN 2000), Abs 6, 7 und 9, §§ 49 d, 49 e Abs 2, tw Abs 3, Abs 7 und 8, § 49 f Abs 1 – 3 bzw Art II Abschn II Z 1 und 2 des 3. WÄG und teilweise Art IX Z 1 (betrifft Art II Z 8) und Z 7 WRN 1999 sowie weiters zusätzlich (und zwar bei Einhebung eines EVB bei Objekten nach § 1 Abs 4 Z 1 und Z 2 [insoweit überholt bei Vertragsabschlüssen ab dem 1. 1. 2002 wegen § 1 Abs 2 Z 5 MRG und § 45 Abs 3 idF der MRN 2001] MRG idF vor der MRN 2001) § 49 b Abs 1 (ausgenommen § 16 Abs 7 bis 8), Abs 2, 5, 6, 11 und 12, § 49 c Abs 1 (ausgenommen § 16 Abs 7), Abs 2, 5 und 8, weiters auch Art II Abschn II Z 4 bis 10 des 3. WÄG und § 49 d MRG; Gleiches gilt für § 49 e Abs 1 (bezogen auf §§ 1, 29, 33, 45 und 46), Abs 2, 3 (bezogen auf §§ 45 und 46), Abs 7, 8 und 9 MRG.

23) Bei der Frage der Anwendbarkeit einer Teilausnahme ist darauf Rücksicht zu nehmen, ob nicht allfällige andere Gesetze den gegebenen Ausnahmetatbestand aufheben und die (Voll-)Anwendbarkeit des MRG festlegen. Derartige (Voll-)Verweise finden sich insb im WWG sowie im WFG 1968; ohne entsprechende Vollverweise (wie sie zB im WFG 1954 fehlen) ist eine analoge Anwendung über die Geltung des MRG nicht zulässig.

24) Zum WWG (BGBl 1948/130): Nach dem WWG idF der Nov 1950 (BGBl 1951/26: betrifft Fondsansuchen vor dem 1. 9. 1952, sofern nicht die Anwendung der Fassung der Nov 1952 mit der Mehrzahl der Hauptmieter vereinbart wurde: Art II P 18 der Nov 1952 BGBl 106 idF BGBl 1953/117) fallen nur die mit Fondshilfe wiederhergestellten Objekte, nicht aber auch solche, denen nur die Wiederherstellung allgemeiner Teile des Hauses zugute kommt, voll unter das MRG (§ 15 Abs 6 WWG idF der Nov 1950).

Nach der Fassung 1952 (BGBl 1952/106, betrifft Fondsansuchen ab dem 1. 9. 1952 [zur Anwendbarkeit vor diesem Zeitpunkt vgl oben] bis einschließlich 14. 8. 1954: Art II P 1 der Nov 1954 BGBl 154) unterliegen sämtliche Objekte in mit Fondshilfe wiederhergestellten Gebäuden (also auch bei Verwendung öffentlicher Gelder bloß für allgemeine Teile) dem MRG (§ 15 Abs 6 WWG idF der Nov 1952).

Nach den Fassungen 1954 (BGBl 1954/154, betrifft Fondsansuchen nach dem 14. 8. 1954, jedoch vor dem 1. 2. 1967: Art II Nov 1967 BGBl 54) und 1967 (BGBl 1967/54, betrifft Fondsansuchen ab dem 1. 2. 1967 bis 31. 12. 1967) sind die Bestimmungen des MRG grundsätzlich generell anzuwenden wie nach der Nov 1952 (vgl § 15 Abs 9 und 10 idF der Nov 1954 bzw 1967), außer ein Objekt wurde ohne Inanspruchnahme von Fondsmitteln auf Kosten des Mieters oder Vermieters wiederhergestellt, und zwar selbst dann, wenn allgemeine Teile des Hauses wiederhergestellt wurden; das Gleiche gilt für ein ohne öffentliche Mittel neu hergestelltes Objekt, nicht hingegen für einen von vornherein nicht (erheblich) beschädigten Mietgegenstand.

Ausgenommen vom WWG waren Wohnhäuser, die unter die Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 26. Juli 1946 BGBl 176 (Landwirtschaftliches Wiederaufbaugesetz) fallen (§ 2 lit a WWG), Wohnhäuser, die im Eigentum (mehr als 50% im Eigentum oder der Benützung ab der Fassung 1952 BGBl 1951/26) oder in der Benützung eines fremden Staates oder Staatsoberhauptes, der Mitglieder der fremden diplomatischen Vertretungsbehörden und der sonstigen als exterritorial anerkannten Personen stehen (§ 2 lit b leg cit), oder bebaute Grundstücke, die zu mehr als 50% im Eigentum des Bundes, eines Landes oder einer Gemeinde stehen und öffentlichen Zwecken dienen, sowie Gotteshäuser und Friedhofsgebäude der gesetzlich anerkannten Religionsgesellschaften (§ 2 lit c leg cit; bis zur Fassung 1952: alle Wohnhäuser mit unbedeutenden Kriegsschäden).

25) Zum WFG 1968: Ein Vollverweis findet sich auch in § 32 Abs 1 WFG 1968 (BGBl 1967/280, wobei diese Bestimmung dann anzuwenden ist, wenn die schriftliche Zusicherung der Förderung des Bauvorhabens vor dem 1. 1. 1985 erfolgt ist: § 60 Abs 8 WFG 1984).

Maßgeblich ist hierfür, dass es sich um neu errichtete (daher nicht „bloß geförderte“) Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten handelt, die Förderungsmittel sohin für die Errichtung des Objektes selbst verwendet wurden, während die Förderung gemeinsamer Teile des Hauses nach dem WFG 1968 irrelevant bleibt. Dieser Verweis betrifft nur die Förderung von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten; außerhalb dieses Bereiches ist eine Förderung (etwa von Heimen) mietrechtlich neutral und führt zu keinem Vollverweis; ein nachträglicher Verzicht ist grundsätzlich ebenso unbeachtlich wie eine (vorzeitige) Rückzahlung.

26) Eine weitere Ausnahme von der Teilausnahme lag bis 31. 12. 2001 vor, wenn bei § 1 Abs 4 Z 1 oder 2 MRG unterliegenden Objekten ein EVB eingehoben wird (§ 45 Abs 5 MRG idF vor der MRN 2001); dies mit der Maßgabe, dass sämtliche Bestimmungen des I. Hauptstückes, ausgenommen die Bestimmungen über die Mietzinsbildung nach § 16 Abs 2 bis 7 und 10 und über die Richtwerte nach RichtWG, gelten; seit der MRN 2001, sohin ab 1. 1. 2002, gilt dies nach der Neufassung des § 45 MRG (nunmehr bezeichnet als Wertbeständigkeit des Mietzinses) nur mehr für den Fall des § 1 Abs 4 Z 1 MRG (§ 45 Abs 3 MRG), wohl aber für Altmietverhältnisse vor dem 1. 2. 2002 analog.

27) Eine teilweise Anwendung des MRG normiert § 40 WSG 1984, wonach im Falle einer Förderung nach diesem Bundesgesetz die Bestimmungen des § 4 Abs 4 und des § 8 Abs 2 und 3 MRG auch auf Objekte Anwendung finden, für die sie nach § 1 Abs 4 MRG nicht gelten würden; Gleiches gilt auch nach § 29 TWFG 1991 und § 46 SWFG 1990.

28) Der in § 1 Abs 4 Z 1 MRG verwendete Begriff der öffentlichen Mittel entstammt § 4 Z 1 NVG (AB 500 BlgNR 11. GP 11 und 12) und ist iSd bisherigen Spruchpraxis des § 1 Abs 3 Z 1 MG zu verstehen. Im Vordergrund stand, durch Lockerung der Mieterschutzbestimmungen die Bautätigkeit anzukurbeln. Es fallen daher nur solche „Zuschüsse“ unter den Begriff der öffentlichen Mittel iSd eingangs zitierten Gesetzesstellen, die von der öffentlichen Hand zur Neuschaffung von Wohn- oder Geschäftsräumen zur Verfügung gestellt werden, sohin auch diesbezügliche Landesförderungen, nicht aber etwa Fremdenverkehrsförderungen oder ERP-Mittel. Werden bzw wurden solche Förderungsmittel (eine [auch vorzeitige] Rückzahlung der Förderung ändert nichts, ebenso wenig ein Eigentümerwechsel, wohl aber eine Rückzahlung bei Entzug der Förderung) auch nur für ein Objekt oder allgemeine Teile verwendet, liegt die Teilausnahme nach dieser Gesetzesstelle nicht mehr vor. Auf Grund der Tatsache, dass in der Praxis auch Subjektförderungen (wenngleich nur indirekt) oftmals die Grundlage für Wohnbauprojekte bilden (im Übrigen können Subjektförderungen auch an nicht natürliche Personen [etwa Gemeinden] gewährt werden) – vielfach wären nämlich derartige Bauvorhaben ohne Förderung nicht rentabel und daher undurchführbar –, erscheint für die Anwendung dieser Teilausnahme eine Gleichstellung von Objekt- und Subjektförderung gerechtfertigt. Vordergründig zur Sanierung von Objekten dienende Zuschüsse sind idR nicht dem Begriff der öffentlichen Mittel nach dieser Gesetzesstelle zu unterstellen, da es hierbei idR an der notwendigen Neuschaffung mangeln wird (vgl etwa § 10 Z 1 lit a bis c, Z 3 und 11 oder § 10 Z 2 WSG 1984).

29) Nicht durch den Untermieter; nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG liegt eine Teilausnahme vor, wenn ein Dachboden auf Grund einer nach dem 31. 12. 2001 liegenden Baubewilligung neu errichtet wird oder ein unausgebauter Dachboden zum Zweck der Errichtung einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit – wenngleich auch durch den Hauptmieter – vermietet wird.

Es sind also zwei Fälle zu unterscheiden:

1.  die Vermietung eines ausgebauten Dachbodens und

2.  die Vermietung eines Rohdachbodens.

Zum 1. Fall: Zum Begriff der Neuerrichtung kann auf die Pendantbestimmungen des § 1 Abs 3 Z 1 MG bzw § 16 Abs 1 Z 2, § 29 Abs 1 Z 3 lit a 2. Fall idF vor der WRN 2000 sowie § 49 Abs 2 MRG zurückgegriffen werden. Auch wenn die Rsp zu diesem Problem kasuistisch ist, kann generell gesagt werden, dass ein bloßer Umbau oder auch ein Ausbau eines bereits zu Wohn- oder Geschäftszwecken geeigneten Dachbodens nicht reicht; maßgeblich ist idR dabei nicht die Vermietbarkeit als Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit (außer wohl bei absoluter – nicht bloß vorübergehender – Unbrauchbarkeit), sondern vielmehr der Umstand, dass der Dachboden bereits als Wohnung oder Dachboden ausgestaltet ist (daher sind etwa bloße Garderobenräume noch nicht als ausgebaut zu qualifizieren). Erfolgte der Ausbau ohne Baubewilligung, ist der Zeitpunkt des tatsächlichen Beginns maßgeblich; eine erst nachträglich eingeholte Baubewilligung ist daher nicht ausreichend.

Zum 2. Fall: Der Vertragsabschluss muss jedenfalls nach dem 31. 12. 2001 liegen (§ 49 d Abs 2 MRG). Ist der Dachboden bereits im Ausbau und die Baubewilligung bereits erteilt (vor dem 1. 1. 2002), wird die Abrede der Vermietung nicht ausreichen, unabhängig davon, wer die Arbeiten fertig stellt (ggt Dirnbacher, Das Mietrechtsgesetz – MRG 2002, 45); datiert die Baubewilligung bereits vor dem 1. 1. 2002 und wurde mit dem Ausbau noch nicht begonnen, hat es der Vermieter hingegen in der Hand, die Teilausnahme doch noch zu erreichen, wenn er entweder die Vermietung zum Zweck des Ausbaus durch den Hauptmieter vornimmt oder aber ein neues Bauansuchen einreicht, das von der bisherigen Bewilligung nicht umfasst ist, und anschließend den Ausbau selbst vornimmt.

Nicht begünstigt ist nach dem Gesetzeswortlaut der Ausbau durch den Untermieter, sodass bei Weitervermietung des Rohdachbodens mit der Verpflichtung des Untermieters zum Ausbau die Teilausnahme nicht geschaffen wird; etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn der Hauptmieter die Verpflichtung zum Ausbau übernimmt, diese dann aber auf den Untermieter abwälzt; allerdings ist eine derartige Vereinbarung idR wohl als Umgehungsgeschäft zu werten und nach § 879 ABGB zu beurteilen.

Mit dieser Bestimmung bricht der Gesetzgeber mit dem Grundgedanken des Schutzes des Mieters; so galt bisher die Herstellung eines unbrauchbaren Objektes als Erhaltungsmaßnahme gem § 3 Abs 2 Z 2, 2. Fall (seit der WRN 2006 3. Fall) MRG; zudem ist bei einer Teilausnahme auch ein Verzicht auf Aufwandersatz denkbar und idR auch zulässig; ob dies etwa bei der nunmehrigen Konstellation anders zu beurteilen ist, bleibt abzuwarten, scheint aber bei vorzeitiger Auflösung, soweit vom Mieter nicht veranlasst, durchaus denkbar (etwa Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 8 oder 9 MRG, sofern der Eigenbedarf nicht verschuldet wurde; die Zehn-Jahres-Frist des § 30 Abs 3 MRG greift hier nicht, ebenso kann bei WE die Interessenabwägung entfallen).

Auch verfahrensrechtliche Probleme sind mit dieser neuen Teilausnahme vorprogrammiert; so muss etwa im Verfahren auf Feststellung der Nutzfläche das gesamte Haus berücksichtigt werden, sohin auch die Teilausnahmeobjekte (Gleiches gilt auch für allfällige Vollausnahmen). In Fällen, in denen die E im AußStrVerf für den Teilausnahmemieter Bindungswirkung zeitigen kann (etwa nach § 9 Abs 1 in Bezug auf Beeinträchtigungen, § 17 über die Nutzfläche bzw den Verteilungsschlüssel oder allenfalls auch nach den §§ 21 ff MRG, soweit deren Anwendung vertraglich vereinbart wurde), ist der Teilausnahmemieter zu berücksichtigen und ihm insoweit Parteistellung – wenngleich ohne Antragsmöglichkeit – einzuräumen).

Dem Vermieter ist das Recht unbenommen, ein Verfahren nach § 18 c Abs 2 MRG durchzuführen (solange liegt noch keine Ausnahme vor). Ob § 18 c Abs 1 MRG hinsichtlich der Errichtungskosten anwendbar ist, bleibt fraglich, scheint aber zu bejahen zu sein; geht man von der Anwendbarkeit aus, müsste man auch Abs 3 und 4 für anwendbar erklären, da bis zum Ausbau die Errichtung ja noch nicht abgeschlossen ist (vgl Abs 4 Z 2: „erichtet worden sind“; ggt Dirnbacher, MRG idF WRN 2006, 280, der die Anwendbarkeit des § 18 c Abs 3 und 4 MRG jedenfalls verneint; Würth/Zingher, WohnR 2002 § 1 Anm 6 verneinen auch die Anwendbarkeit des § 18 c Abs 1 leg cit).

Ist § 18 c Abs 1 MRG anwendbar, wäre für den Dachboden auch in der Hauptmietzinsabrechnung bis zur vollständigen Deckung der Errichtungskosten kein Raum, anschließend bzw andernfalls ist je nach Kategorie vorzugehen, allenfalls beim 2. Fall nur nach § 20 Abs 1 Z 1 lit b sublit dd (generell für sublit dd: Würth/Zingher, WohnR 2002 § 1 Anm 6); zusätzlich wurde durch die WRN 2006 der Aufbau (die Aufstockung) privilegiert. Damit fallen nach der jüngeren Rsp nun nicht nur An- bzw Zubauten (Zubauten offenbar nur mehr ab dem 1. 10. 2006 laut § 1 Abs 4 Z 2 a MRG; siehe Anm 30) bei Vorliegen der geforderten Voraussetzungen der Selbständigkeit in den Teilausnahmebereich, sondern auch Aufbauten; Letztere entgegen dem ursprünglichen Vorhaben auch dann, wenn die Aufstockung nicht mit einem Dachbodenausbau einhergeht bzw die Folge dessen ist (dies ergibt sich aus der Übergangsnorm des § 49 e Abs 2 MRG).

Nicht gefolgt werden kann den Ausführungen in den (ursprünglichen) Erläuterungen, dass die Vermietung eines iSd § 1 Abs 4 Z 2 MRG geschaffenen Objektes gemeinsam mit einem voll dem MRG unterliegenden Objekt generell eine Teilausnahme nicht begründen kann. Auch wenn dies idR zutreffend sein wird, wird mE Ggt gelten, wenn ein Missverhältnis zwischen Alt- und Neuobjekt besteht (vgl dazu schon Pittl/Prader, immolex 2002, 235). Dies hat auch der Gesetzgeber durch seine Ausschussfeststellung zu § 1 Abs 4 MRG erkannt und geht nun grundsätzlich vom Vorliegen einer Teilausnahme aus, uzw bei folgenden Voraussetzungen:

–  Nutzfläche Ausbau überwiegt Nutzfläche Altbau (offenbar ggt zu § 1 Abs 4 Z 1 MRG: OGH 27. 5. 2008, 10 Ob 52/08 g, immolex 2008/112 [Prader] = wobl 2008/128 = E 228)

–  bestehender Vertrag und Zusammenlegung mit Zustimmung des Mieters

–  Neuvermietung nach Vergrößerung.

Die beiden letzten Kriterien erscheinen mE etwas fragwürdig, da es nicht von der Zustimmung des Mieters abhängen kann, ob das MRG greift oder nicht, sondern ausschließlich objektive Kriterien maßgebend sind.

Zu beachten ist auch der unterschiedliche Wirksamkeitsbeginn (die neu geschaffene Ausnahme der „Aufstockung“ greift erst bei Vertragsabschlüssen nach dem 30. 9. 2006 [§ 49 e Abs 2 MRG]).

30) Durch § 1 Abs 4 Z 2 a MRG wird die großzügig gehandhabte Rsp des OGH betreffend Zubauten insofern in Frage gestellt, als durch solche nur mehr bei Baubewilligungen nach dem 30. 9. 2006 Teilausnahmen verwirklicht werden, während die jüngere Rsp Zubauten allgemein als Teilausnahmen ansieht (OGH 12. 5. 1998, 5 Ob 122/98 x< ua = E 212).

31) Diese Bestimmung setzt voraus, dass zum Zeitpunkt der Vermietung bereits WE einverleibt wurde (vgl auch § 2 Abs 1, 2. Satz MRG); maßgeblich ist dabei das Einlangen beim Grundbuchsgericht, sofern auf Grund dieses Gesuches verbüchert wird; vgl ab dem 1. 7. 2002 auch die Probleme des vorläufigen WE gem § 45 WEG, das diese Teilausnahme wohl nicht erfüllen wird.

32) Die Aufzählung des Einleitungssatzes des Abs 5 ist nicht taxativ, vielmehr gelten auch die Bestimmungen des § 49 a Abs 1, § 49 b Abs 7 sowie Abs 13, § 49 c Abs 1 (teilweise, und zwar bezogen auf die §§ 29, 34, 45, 49 sowie 29 a), Abs 6, 7 und 9 bzw Art II Abschn II Z 1 und 2 des 3. WÄG und teilweise Art IX Z 1 (betrifft Art II Z 8) und Z 7 WRN 1999.

33) Ein Wirtschaftspark setzt weder eine Mehrzahl an Grundbuchskörpern noch an Gebäuden voraus; ein Einkaufszentrum ist kein Wirtschaftspark.